纽约联邦储备银行周二发布的一份最新家庭债务报告显示，美国房主在第三季度动用房屋净值信贷额度（HELOC）的速度创下二十多年来最高水平。

报告显示，截至9月30日的三个月内，HELOC余额增加了230亿美元，为2005年以来最大增幅。这使未偿还余额总额升至4810亿美元。这也是该指标连续第18个季度增长。

根据纽约联储2015年的一份报告，HELOC余额曾在2009年第一季度达到约7140亿美元的峰值。

当前余额上升之际，美国楼市表现低迷，至少部分原因在于所谓的按揭利率“锁定效应”。根据Realtor.com对联邦按揭数据的分析，第二季度未偿按揭贷款中，略低于一半——49.1%——的利率为4%或以下，这使许多房主不愿放弃低利率贷款，转而在当前更高借贷成本下购买另一套住房。

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）这一房地产行业组织的数据显示，9月成屋价格中位数为417,500美元。虽然这一数字仅较上年同期上涨1.3%，但根据NAR数据，较2019年9月高出近54%。Mortgage News Daily数据显示，截至周二，典型30年期固定利率按揭的平均利率为7.3%。

纽约市Bone Fide Wealth总裁兼创始人、注册理财规划师、同时也是CNBC财务顾问委员会成员Douglas Boneparth表示：“HELOC让他们可以在不放弃住房低利率的情况下，以房屋净值为抵押借款。”

按揭借款人持有17.5万亿美元房屋净值

洲际交易所（Intercontinental Exchange，ICE）这家金融市场技术与数据公司发布的一份新报告显示，截至第三季度，按揭借款人合计持有17.5万亿美元的房屋净值。

ICE报告显示，可提取净值——即房主提取后仍能使房屋净值保持在房屋价值20%或以上的部分——同比增长1.2%，即增加16,600美元，达到每位借款人平均204,000美元。

ICE按揭与住房市场研究主管Andy Walden在报告中表示：“房主正坐拥可观的住房财富，目前有240万名按揭借款人持有至少100万美元的净值。”

HELOC平均利率为7.49%

HELOC允许借款人在需要资金时逐步动用授信额度，而不是像房屋净值贷款或现金再融资那样一次性拿到全部资金。

虽然HELOC的前期成本可能低于房屋净值贷款，但其利率通常为浮动利率。这意味着利率会随着某个基准上下波动，例如最优惠利率（prime rate）；银行会以此作为多种贷款定价的基础。虽然美联储并不直接控制这一利率，但它会受到美联储调整联邦基金利率的影响。

Boneparth谈到HELOC时表示：“如果你的预算只能在今天这个利率水平下成立，那你的预算其实并不成立。你必须意识到，利率可能会上升。”

根据Bankrate数据，截至11月4日，3万美元HELOC的平均利率为7.49%。

许多HELOC还设有“提款期”，借款人可以在这段时间内提取资金，通常持续5年或10年。在此期间，借款人通常只需为已提取的资金支付利息。但在此之后，借款人将进入例如10年或20年的偿还期，届时必须同时偿还利息和本金。因此，如果此前只支付利息，那么月供将会上升。

Boneparth表示：“真正的考验是在偿还期开始、本金开始计入还款时——如果他们的HELOC结构是这样的话。还款额可能一夜之间翻倍，而你确实应该在签署任何文件之前就知道这一点。”

此外，Boneparth表示，还应考虑你打算如何使用这笔钱。

Boneparth说：“如果你是以房屋作抵押借钱来改善住房，这可能很有道理。用房子作抵押去偿还信用卡债务就稍微复杂一些，因为你是在把无担保债务变成由你头顶这套房子作担保的债务。”

他说，在这种情况下，如果你的消费习惯没有改变，“你只是把问题转移到了一个更可怕一点的地方”。