英國住房市場在2025年明顯回暖。英國國家統計局9月18日發布的新統計顯示，全年完成717,519筆按揭購房，較2024年的617,295筆增加約16.2%，為2021年以來最高。不過，成交量仍比2006年低34.5%。市場從高利率衝擊中恢復，並不等於已經回到金融危機前的活躍程度。

最值得注意的是買家結構。2025年，首次購房者完成了379,207筆按揭，佔全部按揭購房的52.8%；2006年這一比例只有33.8%。同期，第二次及以後購房者的按揭數量從2006年的699,001筆降至2025年的327,045筆，減少超過一半。首次購房者佔比的上升，既說明年輕人和無房家庭仍在進入市場，也反映了已有住房者換房活動長期偏弱。

這些數據來自英國金融行為監管局（Financial Conduct Authority, FCA）的 Mortgage Product Sales Dataset，涵蓋了受監管的住宅按揭銷售，不包括用同一房產更換貸款產品的再按揭，也不包括全現金購房。統計中所稱的「首次购房者」是指那些沒有同時出售另一套住宅的借款人，其中可能包含曾經買過房、目前不持有住房的人。因此，52.8%這個比例不能簡單地理解為所有人都是第一次擁有住房。

成交恢復背後，首購者的首付款緩衝正在變薄

2025年，首次购房者的按揭贷款价值占比中位数上升至85.6%，達到2008年金融危機之前的最高水平。換言之，典型的首次购房者貸款約佔房產價值的六分之五以上，自備資金的緩衝較為薄弱。Blackpool、Burnley、Mansfield、Sunderland等一些地方政府地區的首次购房者貸款價值占比接近90%，這通常意味著首付款只有房價的大約10%。

倫敦則呈現相反的結構。首次購房者的貸款價值比例在倫敦整體為80.2%，City of London 為70.0%，Kensington and Chelsea 為72.5%，Islington 為73.6%。這不一定說明倫敦更容易買房，更可能反映昂貴的房價篩掉了首付款不足的人，留下了能拿出更大現金比例的家庭。較低的貸款價值比例與較高的負擔能力並非同一概念。

收入杠杆也在回升。2025年英國所有按揭購房的平均貸款收入比從3.3上升到3.5，首次购房者從3.5上升到3.6。也就是說，平均借款額相當於年收入的三倍半以上。該比率仍低於2022年的峰值，但在利率尚未回到超低水平時，借款倍数重新上升，會讓家庭現金流對失業、收入下降和貸款重定價更加敏感。

全國平均值同樣掩蓋了地區差異。蘇格蘭所有買家的貸款價值比為85.0％，東北英格蘭為84.9％，倫敦為75.2％。這些差異同時受到房價、收入、首付款來源、家庭援助和買家結構的影響。不能單憑一個較高的比率就判斷某地的風險已經失控，也不能因為倫敦的比率低就忽視絕對貸款規模和月供壓力。

貸款期限也是被全國性摘要壓縮掉的重要變量。房價和利率較高時，借款人可以透過延長期限來降低當期的月供，但總利息會隨之增加，償債可能會延續到更晚的年齡。較低的月供並不等同於負擔消失，只是將壓力沿時間重新分配。判斷首次購房者是否更安全，需要將貸款價值比、收入倍數、期限和固定利率到期時間一起考慮。

首購者成為多數，並不代表住房的可負擔性已經得到修復

成交數量增加可能來自利率預期改善、積壓需求釋放和貸款產品恢復，但可負擔性取決於房價、收入、利率和首付款四個變量。首購者佔比超過一半，可能是他們更積極，也可能是換房家庭更少。若現有業主不願放棄低利率舊貸款，二次購房供給和需求都會受限，首購者的市場份額就會機械抬高。

85.6%的貸款價值比讓更多人能以較少的首付款進入房市，卻將更多風險留給未來。房價小幅下跌就會壓縮淨值，固定利率期結束後的月供變化也更加敏感。對銀行而言，較高的首購者佔比要求銀行更細緻地觀察收入穩定性、貸款期限及地區房價，而不仅仅是看違約率是否仍低。對政策制定者而言，提高高貸款價值比產品供給能改善進入機會，卻無法替代住房供應、工資增長和租賃市場改革。

這套數據仍屬於「發展中的官方統計」，下一次年度更新要等到2027年9月。它提供了2006年以來一致的地方層面視角，但未涵蓋現金購買，也未反映2026年市場的即時變化。只有將其與房價、租金、審批、開工和銀行利率數據結合起來，才能判斷住房市場是否真的在擴容，還是更多家庭只是借得更加深入。

因此，英國2025年的故事並非簡單地稱為「樓市復蘇」。確實有交易重新出現，首次購房者也成為了多數；但他們平均需要更高的房價杠杆和收入倍數。市場打開了一扇門，同時也将更長的還債風險帶了進來。對於家庭而言，能借到錢只是第一步，能否在利率和收入變化中穩定持有住房，才決定了這次回暖是否可持續。