Mike Savage 既拥有长期出租房产，也拥有短期出租房产——他认为两者之间有一个根本区别。

对于长期出租，投资者可以改善房产并有可能提高租金，但市场在很大程度上决定了类似房屋能赚多少钱。一套三居室、一卫浴的房子，通常能收取与当地类似房源相近的租金。

短期出租则给房东更多影响收入的空间，但也意味着更多工作。

“当你买入短租房时，你是在选择开一家生意，” Savage 告诉 Business Insider。投资者需要把思考范围从购买价格和地段，扩展到运营、维护、客人沟通、待客之道、营销、摄影以及房源描述。

Savage 于 2017 年开始在南卡罗来纳州购买短租房。当时，他说，只要给客人留一张友好的便条和一瓶葡萄酒，就足以换来五星好评。

如今，竞争更激烈了，这已经不够了。

1. 关注中位预订窗口

短租房东往往关注入住率和平均日租金，即 ADR。但 Savage 认为，同样重要的指标是中位预订窗口：客人通常会提前多久预订某个日期。

了解这个数字可以帮助房东决定是维持价格还是降价。

如果某个市场的客人通常会提前约 30 天预订，那么，试图填补 60 天后某个日期的房东，或许可以把价格维持在相对较高的水平，因为需求仍有时间出现。不过，一旦房源进入通常的预订窗口，就可能需要考虑降价。

房东应尽量避免依赖临时预订，因为这会迫使他们为了填满空夜而提供更深的折扣。Savage 称，陷入这种临时预订循环，是自己管理房源的业主经营者中“可能是第一大缺陷”。

2. 关注工作日，而不只是周末

Savage 说，周五和周六晚通常相对容易订满。更大的机会往往在周一到周四。这意味着房东应该检查自己的日历，看看哪些夜晚没有带来收入，然后让旅行者更容易预订这些日期。

Savage 说，一个常见错误是设置过于严格的最短入住要求。比如，房东可能会在需求旺盛的夏季要求至少住四晚，因为他们想避免短住并最大化收入，但这也可能让房源无法出现在只想住两晚的客人的搜索结果中。

与其完全屏蔽这类短住，不如让客人可以按更高价格预订短住，同时为预订更长时间的旅行者提供折扣。

同样的思路也适用于取消政策。严格政策看似能保护房东免受临时取消的影响，但也可能让寻求灵活性的潜在客人望而却步。

Savage 说，“尽可能取消限制”可以提高房源的曝光度。之后，房东可以通过定价和折扣来鼓励自己希望看到的预订行为。

3. 不要试图取悦所有人

在 Savage 看来，短租行业最大的变化之一，是搜索结果越来越个性化。与其问如何让房源对每一位旅行者都出现在第一页，他认为房东应该问：“我会让谁在第一页看到我？”

Airbnb 可以利用客人的搜索和预订历史、过往评价以及明确偏好，来展示更符合其需求的房源。比如，曾经强调过适合家庭的旅行者，更可能看到那些清楚宣传有围栏后院、安静死胡同或婴儿围栏床（pack ’n play）的房源。

这让“具体化”比试图打造一套适合所有人的通用房源更有价值。

“这很反直觉。我们只是想让尽可能多的人愿意预订我们的房子，” 他说，“但如果一套房子是围绕某类明确客群设计的——比如有年幼孩子的家庭、远程工作者或宠物主人——它就能吸引愿意支付更高价格、并留下更好评价的客人，因为这套房子满足了他们的特定需求。”

“我们不需要每个人都想预订我们的房子，” 他说，“我们只需要一个我们能比别人更好地对话的特定画像——这就是我们赢得这场游戏的方式。”

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